¿Cómo disminuir la morosidad en un condominio?

Comunicación y cuentas claras son armas secretas para debilitar los poderes de deudores inescrupulosos, despistados o en apuros. Conozca los consejos del abogado Yetsé Beirutti y aplíquelos en sus comunidades

Por: Mariana Mata Liendo tomado de www.micondominio.com


En el edificio “Armonía” en San Bernardino, la cotidianidad es una batalla que se libra en cada pasillo, en cada mirada que se cruza en la puerta de la calle, o en las que se esquivan en el ascensor. Ni siquiera una conversación trivial sobre el clima es capaz de alivianar el tenso ambiente entre vecinos de este edificio de 10 pisos con cuatro apartamentos en cada uno, 40 en total.

La mitad de sus propietarios, está solvente en el pago del condominio. La otra mitad, se abstiene de pagar por razones y actitudes muy variadas. La señora Lucía del 2B, por ejemplo, se queja con ambas manos en la cintura: “ocho de los propietarios del edificio tienen el apartamento alquilado. Han dejado en manos de sus inquilinos el pago del condominio y ellos se hacen los locos. Hoy día, son morosos y ni pendiente”. El vecino Miguel, quien no paga el condominio desde hace 4 meses da su versión también con el ceño fruncido, mientras saca la correspondencia del buzón: “60 mil bolívares fuertes se gastaron en reparaciones en el edificio, ¡fin de mundo! A la asamblea en la que se tomó la decisión de esos gastos sólo asistieron seis propietarios, de
40. ¡No pago ni muerto!, decreta, antes de montarse en el ascensor.

A esto añade el joven ejecutivo del 5A, quien comenta sobre el asunto mientras ve el reloj con impaciencia: “la administradora no presenta cuentas desde hace dos años, ¿cómo voy a pagar unas facturas millonarias de condominio si uno no sabe en qué se gasta el dinero?”. Gracias a situaciones como éstas, se crean conflictos de muy largo alcance en diversas comunidades residenciales o comerciales. El abogado Yetsé Beirutti, profesor del taller ¿Cómo disminuir la morosidad? De Mi Condominio.com, explica pasoa paso cómo enfrentar la morosidad teniendo como herramienta básica la comunicación entre vecinos.


Antídoto contra morosos
Beirutti, enumera lo pasos que debe seguir una comunidad de vecinos para reducir la mora en el pago de las cuotas de condominio:

1. “Definir en asamblea de propietarios el criterio de tolerancia con los atrasos. Es decir, cuántos meses adeudaría un propietario para ser considerado moroso.

2. Informar oportunamente a los propietarios que aquellos vecinos que acumulen la cantidad de meses establecida por la asamblea de propietarios para ser considerados morosos, deberán cancelar a partir de ese momento intereses de mora y gastos de cobranza.

3. Enviar un reclamo escrito al deudor, como primer paso en el proceso de cobranza. Muchas juntas de condominio incurren en el error de iniciar un proceso legal al propietario sin ni siquiera haberle comunicado que ya es considerado moroso.

4. Si los esfuerzos son fallidos hasta este punto, entonces sí, el condominio debería solicitar el apoyo de un abogado para emprender acciones legales contra el vecino moroso. En la mayoría de los casos, o el abogado financia sus servicios hasta que el deudor salde su cuenta o el condominio asume los gastos –es decir el resto de los vecinos que sí pagan, hasta que se cancele la deuda.

5. Si ni siquiera la gestión legal funciona, la misma ley prevé que la deuda prolongada permitirá el embargo del inmueble y en casos extremos su remate para recuperar la deuda.

Para no olvidar:

Explica Beirutti que es vital “cumplir con las formalidades de la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto a la cantidad mínima de propietarios que debe aprobar reparaciones o mejoras del inmueble en asamblea de vecinos (artículo 9). Lo que quiere decir que es preciso tener la ley a mano y cumplirla a la hora de tomar decisiones presupuestarias que afecten el bolsillo de la mayoría. Todos los propietarios tienen voz y voto en las asambleas.

Quienes no hayan podido asistir a las reuniones tienen derecho a recibir una copia de los acuerdos y soporte de los cargos en las facturas de condominio –por ejemplo, recibos de pago de servicios comunes, etc”. Más vecinos se sumaron al pago de las cuotas de condominio del edificio “Armonía” en la urbanización San Bernardino, gracias a la iniciativa del señor Matías, un vecino optimista miembro de la junta de condominio que hizo varias actividades exitosas en la comunidad: pautó una reunión con la empresa administradora del inmueble en la que se presentaron las cuentas de los últimos dos años. Después de esa reunión El vecino Matías se encargó de comunicar los resultados de la reunión con la administradora a los vecinos que no asistieron, especialmente a los morosos; junto a la junta inició el cobro amistoso a los morosos por un período de 3 a 4 meses. La mayoría de ellos comenzó a cancelar sus deudas una vez que fueron aclaradas las dudas. Y hasta un par de ellos fue invitado a participar en la junta de condominio. Por último, el copropietario Matías se animó a promover parrillas, sanduchadas y otros encuentros sociales para estrechar los lazos entre vecinos y no reunirse sólo a discutir las cuentas del edificio. Los vecinos del “Armonía” volvieron a sonreírse en los pasillos y a hablar del clima en el ascensor.

¿Qué es la mora?

Según el abogado especialista en derecho de inmuebles, Yetsé Beirutti, la mora es el atraso en el que incurren los propietarios de un inmueble apartamento, local u oficina) en el pago de las alícuotas del condominio.

¿De dónde salen las cuotas de condominio?
Es el porcentaje de pago que debe aportar cada propietario del inmueble (edificio, centro comercial, etc) para cancelar los gastos comunes, como son servicios de electricidad en pasillos, mantenimiento y limpieza, agua en jardineras o sótanos, aseo, entre otros. A esos gastos comunes se suman
los no comunes que sean responsabilidad de alguno de los propietarios y, por tanto, serán cargados únicamente a su factura.

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece la obligatoriedad del pago de estas mensualidades en su artículo 26.

¿Cómo reconocer a un moroso?

Yetsé Beirutti ha ubicado a los morosos en cinco grandes grupos según su actitud:

Moroso Circunstancial
Propietario endeudado, puede estar pagando un crédito o algún otro compromiso económico. Su presupuesto está encarecido, está pasando por una circunstancia económica difícil.

Moroso Desinformado
Ignora la realidad del edificio. No participa en las juntas. El inmueble es su dormitorio.

Moroso Arrendador
Tiene alquilado su apartamento, local u oficina a otra persona. Delegó el pago de las cuotas en el inquilino. Está desentendido de la vida del condominio y sólo se ocupa del cobro de su alquiler.

Moroso Rebelde
Todo lo cuestiona. Está inconforme con el manejo del condominio, por lo que decide no pagar, “porque sí”.

Moroso Profesional
Se endeuda por hábito. Le debe a todo el mundo. No le importa el qué dirán. En general, es irresponsable, irrespetuoso y su principal riqueza es la mala ama. La cuota de participación de un apartamento, definida en el artículo 7, servirá para determinar las cargas y los beneficios. Se conoce como alícuota.